Réforme LMNP 2025 : les amortissements comptent dans ta plus-value
C'est LE changement qui a fait du bruit chez les loueurs en meublé : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements que tu as déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de ta plus-value quand tu revends. En clair : l'avantage fiscal pendant la location se paie (en partie) à la sortie.
Ce qui a changé, concrètement
Avant : au régime réel, tu amortissais le bien (souvent 2 000 à 6 000 €/an déduits de tes loyers imposables), et à la revente la plus-value se calculait sur le prix d'achat d'origine — les amortissements étaient « oubliés ». C'était la grande force du LMNP réel.
Maintenant : pour les ventes réalisées depuis 2025, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu → la plus-value imposable augmente d'autant. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération totale d'impôt au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans), et certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) font l'objet d'exceptions.
Qui est concerné (et qui ne l'est pas)
Concernés : les LMNP au régime RÉEL qui revendent — surtout ceux qui envisagent une revente à court ou moyen terme.
Peu ou pas concernés : ceux qui gardent longtemps (les abattements effacent progressivement l'effet), ceux qui sont en micro-BIC (pas d'amortissement déduit), et les cas d'exception prévus par la loi. Le réel reste souvent gagnant PENDANT la location : c'est un calcul à faire sur ta situation, pas un réflexe de panique.
Le bon réflexe
Ne prends pas de décision (passage micro-BIC, revente précipitée) sur la base d'un titre de presse. Fais tourner les chiffres — durée de détention prévue, montant amorti, prix espéré — ou fais-les vérifier par une compta LMNP en ligne.
Et quand un courrier du SIE ou un avis arrive : scanne-le dans SansPli, l'app te dit ce qu'il implique et avant quelle date agir.
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Référence officielle : La location meublée sur impots.gouv.fr
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